Wielu przedsiębiorców korzysta ze zwolnienia z VAT ze względu na niski obrót. Od 2026 roku limit ten został podniesiony do 240 000 zł rocznie, co z jednej strony daje większą elastyczność, a z drugiej – może być źródłem nieoczywistych pułapek. Jedną z nich jest najem prywatny i jego wpływ na łączny obrót podatnika.

Najem – czy zawsze trzeba się rejestrować do VAT?

Nie. Ale warto zrozumieć mechanizm.

Zgodnie z przepisami o VAT, każda osoba fizyczna, która regularnie wynajmuje nieruchomości – nawet poza działalnością gospodarczą – jest uznawana za podatnika VAT. Co nie oznacza, że od razu trzeba się rejestrować jako czynny podatnik. Istotne jest, czy przysługuje Ci zwolnienie, a to zależy m.in. od charakteru najmu i wysokości obrotu.

Jeśli wynajmujesz lokal mieszkalny wyłącznie na cele mieszkaniowe, możesz korzystać ze zwolnienia przedmiotowego – niezależnie od kwoty.

Jeśli jednak wynajmujesz lokal użytkowy (biuro, magazyn, lokal pod usługi) – zwolnienia przedmiotowego już nie ma. Możesz za to korzystać z podmiotowego zwolnienia z VAT, o ile Twój łączny roczny obrót nie przekracza 240 000 zł.

I tu zaczynają się schody.

Najem prywatny wlicza się do limitu

Nawet jeśli najem prowadzisz poza działalnością, a lokal mieszkalny wynajmujesz osobom prywatnym na cele mieszkaniowe, to kwota czynszu wlicza się do Twojego limitu VAT, jeśli prowadzisz JDG i korzystasz ze zwolnienia z VAT.

Dlaczego? Ponieważ usługi najmu należą do tzw. transakcji związanych z nieruchomościami, które – mimo zwolnienia przedmiotowego – trzeba uwzględniać w limicie 240 tys. zł, zgodnie z art. 113 ust. 2 ustawy o VAT.

Przykład z życia:

Pan Marcin prowadzi jednoosobową działalność informatyczną i korzysta ze zwolnienia z VAT. W ciągu roku osiągnął 160 000 zł obrotu z tej działalności. Dodatkowo, jako osoba fizyczna, wynajmuje prywatne mieszkanie i uzyskał z tego tytułu 12 000 zł. Łączny obrót wyniósł 172 000 zł – nadal poniżej limitu.

Ale w lipcu Pan Marcin wykonał jedną dużą usługę wartą 75 000 zł. Całość jego obrotu za rok to 247 000 zł, czyli przekroczył limit.

Co się dzieje w takim przypadku?

Nie tylko przekroczył limit, ale cała ta ostatnia usługa (ta, którą przebił próg) musi zostać objęta VAT-em. A od kolejnych transakcji również będzie musiał rozliczać VAT.

Gdyby nie miał przychodów z najmu – limitu by nie przekroczył.

Małżonkowie i majątek wspólny – ważna wskazówka

Jeśli wynajmujesz nieruchomość, która jest częścią majątku wspólnego, warto przemyśleć, kto formalnie figuruje jako wynajmujący. Każdemu z małżonków przysługuje bowiem osobny limit 240 000 zł, o ile spełnione są pozostałe warunki. W praktyce, wskazanie jako wynajmującego osoby, która nie prowadzi działalności gospodarczej, może pozwolić drugiemu małżonkowi nadal korzystać ze zwolnienia z VAT.

To rozwiązanie może być szczególnie korzystne dla JDG, które są „na styk” z limitem i dodatkowe przychody z najmu mogłyby go przebić.

Co musisz zapamiętać?

• Od 2026 roku limit zwolnienia z VAT wynosi 240 000 zł.
• Najem prywatny liczy się do limitu, nawet jeśli jest zwolniony z VAT.
• Przekroczenie limitu oznacza obowiązek rejestracji do VAT – i to od czynności, którą próg został przekroczony.
• W przypadku wspólnoty majątkowej – rozważ, kto powinien figurować jako wynajmujący.

Masz wątpliwości, jak liczyć limit, jak przygotować się do ewentualnej rejestracji, albo czy w Twoim przypadku najem podlega VAT? Jesteśmy od tego, żeby to wyjaśnić. :)